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八險企投資性地產一年增128億元 聯手地產商是趨勢

來源: 證券日報 作者:見習記者 蘇向杲 日期:2013-11-21

編者按:隨著保監會就進一步放寬險企對不動產類資產的投資比例征求意見,此前險企“偷偷摸摸”以“自用”名義投資不動產的最后一塊遮羞布已然被掀開。《證券日報》根據對公開資料的梳理發現,無論是壽險公司,還是產險公司,近年來都加大了對房地產的投資力度,以期最大程度地分享房地產業的發展成果。而同時,業內人士指出,中長期投資性質的保險資金進入商業地產,將直接增加商業地產買方需求量,這意味著險資也在一定程度上為房產市場的繁榮貢獻了力量。

八險企投資性地產一年增128億元

與地產商聯手開發養老項目是趨勢

目前,多數險企選擇設立關聯方子公司的形式來參與商業地產的開發投資,與大型地產商合作開發商業地產的仍為少數

11月18日,深圳萬科中心,泰康人壽與萬科集團在亞布力企業家論壇理事們的共同見證下,簽署了戰略合作協議。

據《證券日報》記者統計,自去年以來,險企對投資性房地產投資規模飆升,8家險企投資性地產一年增128億元,同時租金也跟著大漲。

在投資方面,更多的險企設立了控股或參股的地產子公司,也有部分險企選擇與地產商合作,共同開發商業地產。

投資性房地產規模飆升

去年以來,各大保險公司一邊將部分自用性房地產轉化為投資性房地產,一邊通過大量購置寫字樓和股權投資地產公司的方式,增加對投資性房地產的投資。

總體上看,按年報披露信息,8家壽險公司2012年投資性房地產新增投資規模達128億元。其中,新華保險(23.54, -0.82, -3.37%)投資性房地產額從年初的4.51億元增至年末的16.35億元;當年太平人壽增加投資性房地產約3億元;合眾人壽投資性房地產額由23億元增至55億元;華夏人壽房地產投資額增加3.2億元;生命人壽投資性房地產由36億元增至年末的103.2億元;國華人壽投資性房地產由0.5億元增至10.4億元;幸福人壽投資性房地產額2012年新增為9036萬元;民生人壽投資性房地產由年初的3.0098億元增至年末3.12億元。

具體來看,新華保險投資性房地產額度從2012年年初的4.5億元增至16.35億元,其中將賬面價值為5900萬元(原值6800萬元)的房屋與建筑物由自用改為出租,同時將原值為11.8億元的在建工程轉入投資性房地產。年報顯示,2012年新華保險投資性房地產、固定資產和在建工程的變化,主要是該公司將“上海港國際客運中心、商業配套項目7號辦公樓”及地下車庫由在建工程轉成了投資性房地產和固定資產所致。

太平人壽2012年把部分原自用房地產改為出租,固定資產轉做投資性房地產額度為3億元。同年,太平集團敲定了一個發展計劃,確定中國香港以外地區的租賃土地的若干部分將用作出租用途,并因此應列作投資物業。

合眾人壽投資性房地產2012年年初公允價值為23億元,經過購置10.4億元與公允價值變動增加21.2億元后,年末公允價值增至54.9億元。此外,合眾人壽投資性房地產一年來通過購置和自用轉出租的方式,最終投資性房地產公允價值增加了逾一倍。

另外,華夏人壽房地產投資額由2011年年末的零元增至2012年年末的3.2億元,其中,由固定資產(房屋及建筑物)轉入投資性房地產價值額為3億元;幸福人壽投資性房地產額2012年為9036萬元,該投資性房地產額全為自用房地產轉為投資性房地產;民生人壽投資額由2012年年初的3.0098億元增至年末3.1236億元,其中,自用房地產轉換為投資性房地產額0.5518億元。

此外,中國人壽、生命人壽、和諧健康等險企則通過股權投資形式增加房地產的投資額。

具體來看,中國人壽長期股權投資遠洋地產控股有限公司投資額由2011年年底的82.68億元增至2012年年底的89.52億元。2013年9月份,中國人壽為穩固股權地位,進一步獲得遠洋地產的配股,遠洋地產以4.74港元向中國人壽配股6.36億股,中國人壽耗資23.75億元,一舉將24.71%的權益比例提高至29%。

2013年1月25日,金地集團收到生命人壽保險股份有限公司通知,生命人壽通過二級市場交易累計持有金地集團股權已達到5%,觸發舉牌線。以目前金地集團6.88元/股的股價計,生命人壽超過5%的持股總市值超過15億元。

和諧健康在2012年增資北京安和嘉邦房地產有限責任公司100萬元,至2012年年末,和諧健康共以股權投資形式投資該公司600萬元。

子公司方式參與商業地產

保險公司一方面通過設立地產子公司投資房地產,另一方面通過與各大地產商的合作來實現商業地產投資計劃。目前來看,險企多數選擇設立關聯方子公司的形式來參與商業地產的開發投資,與大型地產商合作開發商業地產者仍為少數。也有部分保險公司選擇既成立子公司,又不放棄與大型地產商合作的方式。

例如,新華保險、中國人壽、生命人壽等險企就選擇了設立子公司以及與商業地產合作的雙模式。

2012年新華保險新成立尚谷置業和檀州置業兩個房地產開發建設子公司。尚谷置業注冊資本1500萬元,為新華保險全資控股。檀州置業注冊資本1000萬元,新華保險控股95%。此外,新華保險還成立了一家由其全資控股的新華夏都房地產開發有限公司,注冊資本6.32億元。

參股地產公司方面,新華保險參股紫金世紀房地產開發公司,該房地產開發公司注冊資本25億元,總資產46億元,新華持股比例為24%。

中國人壽方面,中國人壽投資房地產主要通過國壽不動產投資管理有限公司(原國壽地產有限公司)和國壽遠通置業有限公司等控股子公司。

2013年2月,名義上由黃傳奇出資的深圳京華置地,與生命人壽共同成立了襄陽京華置地有限公司、揚州德華置地有限公司,投建襄陽和揚州的生命金融城。

此外,平安、泰康、合眾等險企或通過設立房產子公司的方式,或以成功控股房地產公司的形式,投資商業地產。

合眾人壽在多地成立房地產開發子公司,負責當地房地產的投資與運營。

該公司年報顯示,2012年7月15日合眾健康產業(南寧)投資有限公司與南寧市國土資源局簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》,購入兩塊土地的使用權,占地面積約173畝,土地使用權轉讓價款合計2.3億元。同年,合眾健康產業(沈陽)投資有限公司與沈陽市國土資源局簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》,購入23宗國有土地的使用權,占地面積約934畝,土地使用權轉讓價款6.1億元。

此前,合眾健康產業(武漢)投資有限公司分別于2010年11月9日和2010年12月9日與武漢市蔡甸區國土資源和規劃局簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》,購入三塊土地的土地使用權,占地面積約800畝,土地使用權轉讓價款合計6.2億元。

華夏人壽則與金正公司的原股東天津新金融投資有限責任公司簽訂《產權交易合同》,以3846萬元受讓金正公司100%股權。金正公司注冊資本為3000萬元,經營范圍為房地產開發及經營、房產租賃、物業管理及咨詢,華夏人壽自工商變更完成日起獲得實際控制權。

中國平安通過旗下平安不動產有限公司、平安資產管理有限公司和平安商用置業投資有限公司等投資房地產。在運作模式方面,平安保險為平安房地產開發子公司提供擔保。

泰康人壽成立兩家房地產子公司運營房地產開發。2012年投資購買及出資設立皇都房地產與泰康偉業,隨后通過泰康之家100%持股設立瑞城置業,還成立上海東干和泰康之家用于房地產投資。

同樣,安邦人壽擁有一家直接控股子公司,即北京安德力房地產有限責任公司,該公司是由安邦人壽和北京濤力投資管理有限公司共同出資,注冊資本為1000萬元,其中安邦出資990萬元,持股比例為99%;北京濤力投資管理有限公司出資100萬元,持股比例為1%。

此外,和諧健康控股成都厚德天府置業有限公司30%的股權,其年報顯示該公司的企業性質為房地產開發,該公司的注冊資本為1億元。同時,和諧健康2012年增資北京安和嘉邦房地產有限責任公司100萬元,2012年年末共以股權投資形式投資該公司600萬元。

中國人壽某資管人士告訴記者,上述各種投資方式比較而言,與商業地產公司合作是未來的大趨勢,尤其是隨著養老地產市場需求的大增,在房地產大項目的開發中,更多的壽險公司會選擇與地產公司合作。

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